中金：维持中海物业“跑赢行业”评级 目标价6.5港元

　　中金发布研报称，维持中海物业（02669）盈利预测不变，预计公司2025年和2026年归母净利润分别为16.8亿元和18.2亿元（同比增长11%和8%）。维持跑赢行业评级和目标价6.5港元（对应12倍2025年市盈率，隐含19%上行空间），公司当前交易于10倍2025年市盈率。该行认为中海物业将延续既定发展思路，不断做大规模的同时关注在管资产质量和运营管理效率。考虑到公司的市场地位和服务品质，该行认为其有望维持一定的新拓展合同体量，支持物业管理业务收入增长。

　　增值服务方面，考虑到其关联企业较同行更优的土储质量和拿地强度、以及中海物业本身在工程等相关方面的专业能力，该行认为非住户板块对公司整体发展的拖累相对可控；住户增值服务则有望在公司持续的能力建设下保持稳定发展。该行预计随着公司持续精细化管控、项目密度提升推动规模集约化以及有效项目换仓等，料未来利润率有望稳中有升。

　　中金主要观点如下：

　　2024年业绩符合市场预期

　　公司公布2024年业绩：收入140.2亿元，同比增长7.5%；归母净利润15.1亿元，同比增长12.5%，符合市场预期。公司宣派每股9.5港仙末期股息，叠加中期派息8.5港仙，全年派息率36%、对应3月27日收盘价股息收益率3.2%。

　　规模稳健扩张，效率持续提升

　　2024年底在管面积较上年增加2960万方至4.3亿平方米、同比增长7.4%；对应年内新增订单7410万方及退盘4450万方。有选择的退盘带动公司业务结构优化和亏损项目减少，再叠加管理提效动作，基础物管板块毛利率继续同比提升1个百分点至16%（上年提升1.6个百分点），其中包干制项目毛利率提升1.3个百分点至14%

　　增值服务表现分化

　　受房地产行业环境影响，非住户增值服务收入和毛利润分别同比下滑15%和14%，其中工程服务、交付前服务、销项查验服务等子科目均出现不同程度下滑。住户增值服务方面，虽然亦受到美居等条线需求疲弱的负面影响，但整体而言，在公司积极拓展业务范围、优化产品和渠道等努力下实现7%的收入同比增长和5%的利润增长。

　　账款管理维持相对良性

　　贸易应收款项净额（含应收关联和附属公司款项等科目）同比增长13.6%，其中贸易应收款净额同比增长5.9%，与收入增长趋势大体一致。该行测算综合回款率[1]维持相对稳定，其中当年回款率略有上行、往期回款率下行。

　　风险

　　增值业务发展或项目拓展成果不及预期。